今日論衡
之財經觀象
昨日，上海發佈樓市調控“滬七條”，包括二套房首付從六成提高至七成，外地戶籍購房社保年限從“購房前2年內在本市累計繳納1年以上”調整為信用貸款“購房前3年內在本市累計繳納2年以上”等。
而此前的10月11日，深圳市出台了“深八條”，將第二套住房的首付融資比例提高到七成，並相應提高利率。10月23日，北京市也公佈“京七條”，包括推出“自住型商品房”政策，未來兩年供應7萬套等。
這樣，“北上廣深”四個一線城市中，近期已有三個出台了房地產調控支票借款政策，目前只剩下廣州市。
有別於以往全國“一刀切”的做法，年末這一輪調控政策是以地方差異性調控的形式出現的。2013年是樓市高度分化的一年。一線城市和多個二線重點城市房價同比大幅上升。但同時，大量三、四線城市出現了商品房供大於求、樓價停租房子滯不前甚至開始下降的新情況。“京七條”、 “深八條”、 “滬七條”取代以往的“國五條”、“國八條”，顯示了本屆政府在房地產調控上的新思路，地方政策將有更大空間，更加務實，更具靈活性和針對性。
就“北上廣深”而言，2013年地王頻出，樓市量價齊升。北京、廣州等地政府動用了“價格管制”、“限售”、“限簽”之類狠招，都難以抑制樓價猛漲。統計數據顯示，前三季度，北京市新房價格累計上漲24.39%，上海、深圳、廣州也緊隨其後。在這樣的背景下，一線城市要完成2013年度的新建住房價格控制目標，難度可想而知。廣州和深圳定下的目標是“全市新建商品住房價格漲幅低於本市人均可支配收入的實際增速”，而深圳前三季度新房價格累計漲幅已超出2012年人均收入實際增速10個百分點usb，廣州超出了13個百分點。在這樣的壓力下，地方政府必須主動有所作為。“京七條”、“深八條”、 “滬七條”來了，接下來，廣州出台“穗七條”或“穗八條”，恐怕馬上也將成為現實。
綜合來看，本輪地方調控政策的重點，是打擊炒樓、抑制投資性置業、嚴格限購、限售、限價等行政管理手段。可以認為，本輪一線城市的調控政策帶有非常明顯的階段性特征，是上一輪國家調控政策向新階段過渡時期所出現的“過渡性政策”，因此措施總體偏於溫和。
國家管理層已經明確未來房地產市場必須建立“長效機制”，以取代頻繁、密集、短期行為特征明顯的調控政策。但我們也應看到，“長效機制”的建立是一個龐大工程，包括土地制度改革、稅收體系變革等，房地產運行和市場管理機制也面臨突破。專家們熱議的房產稅、遺產稅、土地流轉、新住房保障體系等的實施，仍然需要一個較長的試點過程，因此，“長效機制”的建立不可能一朝一夕完成。短期內，房地產調控政策仍不可能退出，更不排除政府根據市場情況，繼續推出調控新政的可能。
（作者是知名房地產專家）
趙卓文 （原標題：樓市調控“地方新政”）
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